ماذا يحدث في سوق العقارات المصري؟
هل تتعرض مصر لفقاعة عقارية؟ سؤال أصبح مثار جدل واسع على منصات التواصل الاجتماعيوبين أحاديث المواطنين في الشارع المصري.
يتفق الجميع على أن أسعار العقارات، سيما في المدن الساحلية سجلت زيادات قياسية خلالالعامين الماضيين، في الوقت الذي تواجه فيه الأسواق المصرية ضعفا في القوى الشرائية مع زيادةمعدلات التضخم إلى 26.4% في سبتمبر الماضي.
هي ظاهرة تنشأ نتيجة المبالغة في تسعير العقار في منطقة أو مدينة ما بشكل لا يتناسب معقيمته الحقيقية بسبب المضاربة أو غيرها وهو ما يؤدي لحدوث تشوهات سعرية، وفي حالاستمرت تلك التشوهات وانخفضت معدلات الطلب الحقيقي عن مستويات العرض، فقد تواجهالسوق انهياراً في الأسعار وهو ما يعرف بانفجار الفقاعة العقارية.
كانت البداية مع أزمة العملة التي مرت بها مصر على مدى العامين الماضيين، حيث دفعت تلكالأزمة الكثيرين للجوء إلى العقار كأداة للتحوط من انخفاض الجنيه ما عزز الطلب في السوقالمحلية إلا أنها شكلت آنذاك تحديا أمام شركات التطوير العقاري التي باتت مثقلة بتكاليفتمويلية وتشغيلية كبيرة لاسيما مع ارتفاع أسعار مواد البناء. وهو ما دفعها للمبالغة في التسعيروفقا لمستويات تفوق سعر الصرف في السوق الموازية.
وفي مارس 2024 قررت مصر تحرير سعر الصرف للمرة الرابعة منذ أوائل 2022 ما أدى لتراجعالعملة المحلية إلى مستويات 48 جنيها لكل دولار، في الوقت الذي واصل فيه البنك المركزيالمصري تشديد السياسة النقدية عبر زيادة معدلات الفائدة لتصل إلى 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض.
ومع استقرار سعر الصرف وتوقعات خفض الفائدة، بدأت المخاوف من حدوث فقاعة عقارية تنهارعلى إثرها الأسعار لاسيما وأن اتجاه الكثيرين لشراء العقار كان لأغراض استثمارية لا سكنية، وهوما يراه البعض مخالفا لطبيعة السوق في مصر.
ولكن مخاوف الفقاعة قوبلت بنفي قاطع من شريحة واسعة من المطورين العقاريين والذيناستبعدوا حدوث فقاعة عقارية بسبب الطلب الكبير على العقار في مصر.
ففي مقابلة مع CNBC عربية شدد مؤسس شركة إعمار العقارية محمد العبار أن مستويات العرضوالطلب الحالية إضافة إلى عدم وجود إقراض بنكي لمشتري العقار، يؤكد أن السوق المصرية لنتتعرض لما يعرف بالفقاعة العقارية.
أما الرئيس التنفيذي لمجموعة ماجنوم العقارية ماجد مرعي فقال في مقابلة مع CNBC عربية إنالطلب الحالي في سوق العقارات المصرية هو طلب حقيقي مدفوعا بنمو التعداد السكاني وزيادةأعداد المتزوجين، مضيفا بأن التوترات الجيوسياسية ساهمت في زخم القطاع العقاري من خلالتواجد أكثر من 9 ملايين لاجئ في مصر.
وفي هذا السياق قال رئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات في جمعية رجال الأعمال فتح اللهفوزي إن مبيعات العقارات في مصر تضاعفت بأكثر من 300% خلال النصف الأول من العامالحالي، ما يؤكد استمرار نمو القطاع.
وكانت الأرباح المجمعة لأبرز خمس شركات عقارية مقيدة بالبورصة المصرية قد شهدت ارتفاعابنحو 151% خلال النصف الأول من العام مسجلة 15 مليار جنيه في ظل نمو الإيرادات بنحو45% لتتخطى 31 مليار جنيه.
وفي ظل تباين الآراء بين المطورين والاقتصاديين أكد رئيس الوزراء المصري أنه لن تحدث فقاعةعقارية في مصر، مشيرا إلى أن هناك دورة لهذا القطاع من حيث الارتفاع والتباطؤ كحال باقيالقطاعات الاستثمارية، لكن مصر لم تشهد هبوطا حادا في أسعار العقارات مثلما حدث في بعضالدول الأخرى.
وتولي مصر اهتماما كبيرا بتطوير القطاع العقاري عبر مشروعات عملاقة لاسيما في مدينةالساحل الشمالي، كما أعلنت الحكومة الاستعداد لطرح ما يتراوح بين 4 إلى 5 مناطق على ساحلالبحر الأحمر بهدف تنميتها وتطويرها على غرار “ رأس الحكمة”، التي اجتذبت أكبر استثمارأجنبي مباشر في تاريخ مصر بقيمة 35 مليار دولار.
وبحسب وزير الإسكان المصري شريف الشربيني تساهم مشروعات القطاع العقاري بنسبة 20% من الناتج المحلي الإجمالي، لترتفع مساهمة القطاع من 57 مليار جنيه في عام 2018 إلى نحو124 مليار جنيه في 2023.