أحمد الطيبي رئيس شركة ذا لاند للتطوير العقاري لـ “صنع في مصر”: زيادة سعر الفائدة في البنوك تأثيرها سلبي للمطور العقاري.. فهي تجبر المستثمر علي وضع امواله في الشهادات
- مصر بطبيعتها وجوها وبامكانياتها جاذبة للاستثمار
- السوق العقاري المصري سوق واعد ومهم ويجب الحفاظ عليه
- سعر العملة أزمة كبيرة ولابد علي القضاء علي ظاهرة السعرين
- اسعار الاراضى التى تطرحها الدولة يجب مراجعتها وتسعيرها بما يحفز الاستثمار
- قانون الاستثمار يحتاج العديد من التعديلات و المحفزات
- جذب استثمارات اجنبية صعب حاليا
- السوق العقاري منتعش جدا لأنه ملجأ آمن للمدخرات
- علي المطورين العقاريين الحذر في الايام القادمة ..فزيادة الاسعار فاقت كل التوقعات والحسابات
قال المهندس أحمد الطيبي رئيس مجلس ادارة شركة ذا لاند للتطوير العقاري ان مصر دولة واعدة وبها مستقبل باهر للاستثمار في شتي المجالات لكن ينقصنا عوامل التحفيز الذي تتحمله الحكومة وهي المرونة في الاجراءات والسرعة في تنفيذ القرارات ،وعلي المستثمرين أيضا اقتناص الفرص وتوسيع مشارعيهم القائمة او بفتح مشروعات جديدة ، السوق العقاري منتعش جدا وعلي المطورين مراعاة ذلك فالعقار في ظل الظروف الحالية هو الاستثمار الآمن في ظل تخبط الاسعار في السوق المصري .. والي نص الحوار :
فى البداية كيف تري دعوة الرئيس عبد الفتاح السيسي للحوار الوطني؟ وما مدى تأثيرها على الاستثمار حتى الان ؟
دعوة الرئيس للحوار الوطني تأتي من أن هناك بعض المعوقات التى تواجه الاستثمار، لذا وجب النقاش فيها فى المؤتمر الحوار الوطني وكان الحديث عن التحفيز للاستثمار من خلال دور الدولة كمنظم للاعمال مثل طرح وثيقة ملكية الدولة وتخارج الدولة من بعض المشروعات هو أمر مهم جدا وعلي رأس الحوار لتنشيط الاستثمار ،كذلك اسعار الاراضى التى تطرحها الدولة سواء للسياحة والصناعة والزراعة يجب مراجعتها وتسعيرها بما يحفز الاستثمار ، وأيضا قوانين الضرائب يجب مراجعتها ويكون أكثر تحفيزا للاستثمار وأكثر سهولة للتعامل مع القانون، والقانون به تعديلات كثيرة جدا وبالتالى يصعب على الفنيين فى مجال المحاسبة بأنهم يتعاملوا مع هذا القانون فما بالك بالمستثمرين كيف يعملون ويكبروا اعمالهم .
كيف تري قانون الاستثمار وما العوائد منه ؟
قانون الاستثمار يحتاج العديد من التعديلات و المحفزات فلابد من تحفيز المستثمر للعمل وعندما تدور العجلة يصبح هناك دخل قومي وتدفع ضرائب وبالتالى يعود على الدولة بالنفع، ومن الممكن أن يكون هناك جذب للاستثمارات من الخارج ولكن هذا فى المرحلة صعب الحدوث،ويأتي ذلك عندما يتم الاستثمار من رجال الاعمال المحليين الموجودين فى مصر، مثال ،الذي يمتلك مصنع يعمل مصنع اخر او يشغل مصنعه اذا توقف ويكبر حجم الانتاج ، ومالك الفندق يعمل فندق تانى او يكبر فندقه او يجدده ،وكل هذه عوامل تجذب الاستثمار الخارجى ولكن الاستثمار الخارجى لايأتي من خلال منافسة ،فلابد من نجاح التجربة المحلية أولا 100 % .
وأري أن البلد واعدة جدا وفيها مستقبل جيد للاستثمار وبها مجالات عديدة للاستثمار ومصر بطبيعتها وجوها وبامكانياتها جاذبة للاستثمار .
حدثنا عن وضع السوق العقاري المصري فى ظل الظروف الاقتصادية التى نعيشها ؟
السوق العقاري من حيث المبيعات منتعش جدا نتيجة انه ملجأ آمن بالنسبة للناس التي لديها مدخرات فى ظل انخفاض العملة ينتابها احساس ان فلوسها قيمتها انخفضت خاصة وأنها مرتبطة بالتضخم ، وبالتالى يلجأ الى العقار وهو الملاذ الآمن ،والعقار الأن يباع على 5 و6 و7 سنوات فبالتالى يضمن انه محافظ علي ماله لعدة سنوات قادمة .
كما أن هناك مشكلة اخري يقع فيها المطور وهى التكلفة فكل يوم تتغير حسب ظروف السوق من تضخم الي سعر العملة الخ.. وعند دراسة جدوي المشروع فتجد من الصعب تحديدها وذلك للتغيير المستمر في الاسعار والتكلفة ،والارتباط بالتكلفة لمدة 7 سنوات صعب فهناك محاذير يأخدها المطور في حساباته ،ولكن الحقيقة زيادة الاسعار فاقت كل التوقعات و الحسابات ،وبالتالى نأمل من المطورين انهم يحذروا فى الايام القادمة ،وأن التوسع فى البيع على عدد سنوات طويلة سيؤثر على التدفقات النقدية ويؤثر على التكلفة فى نفس الوقت وبالتالى لابد من الاخذ بالاعتبار كي نحافظ على السوق العقاري المصري الذي هو سوق جيد جدا وواعد و مهم وهو قاطرة اقتصادية جيدة جدا لمصر وبالتالى نريد المحافظة عليه .
كيف تري فى دور الجهاز المصرفي فى دعم المطورين العقارين ؟
الجهاز المصرفي والمبيعات فى مصر كلها يعمل “أوف بلان” على الخرائط، بينما يتم البيع أساسا على الخرائط ،وبالتالى البنوك لا تعمل كثيرا فى هذه المشاريع ولا يوجد عندها الشهية لتمويل المطورين العقارين ولا لتمويل صاحب الوحدة الا عند استلامها ؛ونري نحن ان الشغل كله ينتعش في البيع على 7 سنين، إذن لاتوجد وحدات جاهزة على التسليم حتي يستطيع البنك ان ينفذ قواعده المعمول بها حاليا ،فبالتالى نحتاج العديد من المبادرات لتنشيط شركات التطوير العقاري وحتي يستطيع السوق المحافظة علي نفسه .
كما أن المطور اليوم أصبح يقوم بدور البنك وعندما يبيع لك وحدة أو عقار ويقول التسليم بعد 4 أو 5 سنوات والتقسيط لمدة 7 أو 8 سنوات فهو متحمل اعباء التضخم كلها وبالتالي يقوم بدور اكبر من دوره بكثير وعلي البنوك مراعاة ذلك لأنه يحتاج دعم البنوك الذي لايوجد حاليا .
كما هو الحال في مبادرة رئيس الوزراء بدعم السياحة بـ 2 مليار جنيه ولم يتم تفعيلها حتي الأن ولكن كلنا أمل أن تفعل.
هل تاثير السوق العقاري رفع أسعار الفائدة؟
الحقيقة أن سعر الفائدة مرتبط بالتضخم وبسعر العملة ،بمعنى الذي يحدد سعر الفائدة ويتحكم فى التضخم هو البنك المركزي وهو سلطة مستقلة و المتحكم فى جميع السياسات النقدية ولديه الناتج القومي و سعر العملة ويتحرك من هذا المنطلق، فزيادة اسعار الفوائد البنكية ليس لها علاقة بالتطوير العقاري وبالعكس فهى تجبر الشخص علي الذهاب للبنك يستثمر في الشهادات بدلا من شراء العقار .
ما رأيك أن مصر شهدت خلال الفترة الماضية ثورة عمرانية فى المدن الجديدة ؟
المدن الجديدة كانت مطلوبة بأى حال من الاحوال لأن الحيز المعمور فى مصر حيز ضيق جدا نتكلم على 6 او 7 % ، فطبعا من مساحة المليون كيلو مربع على عدد الـ 110 مليون نسمة فهناك كثافات عالية جدا وعشوائيات كثيرة جدا وسلوكيات العشوائيات طبعا نحاربها و هذا جزء من الحياة تقريبا حتى فى سكان المدن .حتي المدن كانت بدون طرق وكبارى وتملؤها العشوائيات و ازدحام غير طبيعي وكل هذا يؤثر على حياة الناس واعمالهم وتجارتهم وصناعتهم حتي على مستوي السياحة ، فكان السائح لايريد الذهاب الي القاهرة بسب الاختناق المرورى الموجود والسلوكيات العشوائية، فطبعا الزيادة السكانية التي تصل لـ 2.5 نسمة فى السنة يعنى نتكلم عن 500 أو 600 الف زيجة كل سنة تحتاج تقريبا لـ 400 الف وحدة سكنية سنويا مدعومة بالطلب المحلي فقط ومصر ام تنتج هذا الرقم حتي علي مستوي المدن الجديدة فلهذا نحن نحتاج للمدن الجديدة ونحتاج للطرق والكباري لمواجهة الزيادة السكانية.
وماذا عن العاصمة الادراية الجديدة في جذب السياحة ؟
كما ذكرت أن مصر كانت لابد من توسيع الرقعة السكنية بها ،والعاصمة الادارية احدي المدن الجديدة وتم بناؤها علي احدث الطرازات ،فمصر حاليا تعمل بتقنية حديثة في البناء والطرق والكباري وهو ما يجعل هناك جذب الاستثمارات للدولة، فالعاصمة الادارية هى بطبعها جاذبة للسياحة مثل سياحة المؤتمرات وسياحة المعارض التي تتطلب مدينة سهل التنقل فيها ومؤمنة والمبانى حديثة وفيها مطار وكل هذا موجود فى العاصمة الادارية فتصبح جاذبة لنوع محدد من السياحة وهذا يجذب كثير من العملة لأن السائح البحر غير السائح العمل والصرف يكون كبير.
كيف ترى خطة تكويد العقار وما تأثيره على السوق العقاري ؟
تكويد العقار شيئ جيد وهو بمثابة بطاقة شخصة للوحدة بمعنى أن كل وحدة لها رقم بمجرد دخوله على الكمبيوتر تستطيع معرفة البيانات الخاصة بالوحدة من وقت البناء وجهة التنفيذ ومن البائع ومن المشتري وبذلك يسهل فحصها والتعامل معها للجهات المعنية ،وتكون بيانات الوحدة مسجلة علي سيستم يسهل اجراءات التعامل معها .
وبالنسبة لتأثيره على السوق العقارى فهو عملية تنظيمية ولها تأثير كبير في سهولة التحرك وربط البيانات، وتلك هي الخطوة الاولى لتصدير العقار فالاجنبي الذي يريد شراء عقار فيبحث عن موقف قانونى سليم للعقار وبيانات مسجلة فعليا تمنع عمليات التلاعب ،وهو ما يتحقق بالفعل.
ما هو المطلوب لجذب استثمارت اجنبية للقطاع العقارى ؟
اولا المستثمر الاجنبي يحتاج مركز قانونى كما ذكرت، وبالتالى خطوة تكويد العقار اول خطوة ووجود شقق كاملة التشطيب، وفى مصر 70% من العقارات تباع نصف تشطيب والاجنبي غير مناسب له شراء شقة نصف تشطيب فعلي المطور أن يتجة للتشطيب الكامل .
سعر العملة أزمة كبيرة ولابد علي القضاء علي ظاهرة السعرين فكيف للمستثمر ان يشتري وهو لايعلم بأي سعر يتعامل ،فمن أهم النقاط استقرار سعر الدولار .
بماذا تنصح الشخص الذي يرغب فى الاستثمار العقارى ؟
لابد من التأكد من قدرته المالية على السداد لهذا العقار لأن اليوم تأثير العقار ليس بنفس السهولة سابقا،و المطروح من العقارات كثير والعدد كبير ،فبالتالى مستثمر العقار لابد أن يعلم موارده جيدا ويعلم “فلوسة جاية منين ورايحة فين”لأنه سيسدد الاقساط ،ففكرة معاك قسطين او ثلاثة ليست استثمار وليس من السهل بيع العقار .
فعليه أن يفكر فى العقار المناسب لظروفه وفى نفس الوقت يكون مناسب للتأجير أو للبيع حتي يصبح لديه العديد من المخارج عند الاستثمار.
